Was rechnet dieser Rechner?
Der ImmoInvest-Doll-Renditerechner berechnet vier zentrale Kennzahlen einer Pflegeimmobilien-Investition parallel und live. Sobald Sie ein Eingabefeld ändern, aktualisieren sich alle vier Werte sofort – ohne Knopfdruck.
- Mietrendite: Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis. Die einfache Bruttorendite, ohne Finanzierung und Steuern.
- EK-Rendite vor Steuer: Bezieht den jährlichen Cashflow (Miete minus Zinsen, Tilgung, Verwaltung) auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Hebelwirkung der Finanzierung.
- EK-Rendite nach Steuer: Berücksichtigt zusätzlich den Steuereffekt durch AfA-Abschreibung und abzugsfähige Werbungskosten.
- Monatlicher Cashflow nach Steuer: Was am Ende des Monats wirklich auf dem Konto bleibt – inkl. Steuerrückerstattung.
Live-Renditerechner
So sind die Default-Werte zustande gekommen
Die Voreinstellung repräsentiert ein typisches Pflegeapartment 2026 ohne Förderung – also den realistischen Standardfall für Investoren mit Grenzsteuersatz 42 %. Konkret:
- Kaufpreis 250.000 €: Mittlerer Preisbereich aus unserem Bestand (von ca. 105.000 € in Magdeburg bis 325.000 € in Verl).
- Eigenkapital 20 %: Üblicher Quotient für gut bonitäre Privatinvestoren ohne Sonderförderung.
- Zins 4 %, Tilgung 2 %: Marktzins-Niveau Mai 2026 für 10-Jahres-Zinsbindung.
- Jahresnettomiete 11.250 €: Entspricht 4,5 % Mietrendite – Mittelwert im Pflegeimmobilien-Segment.
- Verwaltungskosten 600 €: Sondereigentumsverwaltung-Pauschale (50 €/Monat ist Branchenstandard).
- Steuersatz 42 %: Spitzensteuersatz, ohne SolZ und Kirchensteuer.
- AfA 5 %: Degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG für Neubau.
Praxis-Tipps zum Rechnen
- Vergleichen Sie KfW vs. Marktzins: Setzen Sie den Zinssatz einmal auf 4 % und einmal auf 2 % – Sie sehen sofort den Hebel der KfW-298-Förderung.
- Spielen Sie mit der AfA: Standard 5 % vs. 6,25 % (z. B. Essen-Kettwig) vs. 7,14 % (Langelsheim). Sie sehen, wie sich die EK-Rendite nach Steuer verändert. Hintergrund im Degressive-AfA-Ratgeber.
- Stresstest Zinsanstieg: Was passiert bei 6 % Zins? Bei 7 %? So testen Sie Ihre Resilienz.
- Stresstest Mietausfall: Setzen Sie die Jahresmiete kurz auf 0 € – wie tief geht der Cashflow ins Minus? Das ist Ihre Pufferreserve.
Was der Rechner nicht kann
Wir wollen ehrlich sein. Der Rechner zeigt eine Jahressicht, keine Mehrjahresprojektion. Folgendes müssen Sie für eine vollständige Investmentanalyse zusätzlich berücksichtigen:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 – 6,5 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %) – nicht abschreibbar, aber Eigenkapital bindend.
- Indexierte Mietsteigerung: Die VPI-Indexierung treibt die Pacht über 20 Jahre kontinuierlich nach oben.
- Veränderung der Steuerbelastung: AfA fällt bei degressiver Methode jedes Jahr leicht zurück.
- Sondertilgungen oder Volltilger: Strukturen, die der Rechner nicht abbildet.
- Wertsteigerung beim Wiederverkauf: Im Rechner nicht enthalten, da unsicher.
Für eine vollständige 30-Jahres-Liquiditätsplanung erstellen wir gerne ein individuelles Investment-Memo. Erstgespräch anfragen.
Die Rolle der Tilgung – Vermögensaufbau, nicht Aufwand
Der Rechner trennt sauber zwischen Cashflow (Liquidität) und Vermögensaufbau (Tilgung). Das ist wichtig zu verstehen: Eine Tilgungsrate von 4.000 € pro Jahr scheint wie eine Belastung – tatsächlich ist sie aber Vermögensaufbau auf das eigene Konto. Sie reduziert das Bankdarlehen, also wächst Ihr Eigentum am Apartment um den getilgten Betrag.
Wenn der Rechner einen leicht negativen Cashflow nach Steuer zeigt (etwa −100 € / Monat), heißt das nicht, dass das Investment schlecht ist. Sie zahlen 100 € aus eigener Tasche dazu, bauen aber gleichzeitig 333 € Vermögen pro Monat auf (=4.000 €/Jahr ÷ 12). Netto-Vermögensbildung: +233 € / Monat. Diese Sichtweise ist für Pflegeimmobilien-Investments fundamental.
Drei klassische Szenarien zum Durchspielen
Drei Investor-Profile, drei Berechnungs-Szenarien – einfach in den Rechner eintragen:
Szenario 1: Konservativ (Sicherheit vor Hebel)
Kaufpreis 200.000 €, EK 35 %, Zins 4 %, Tilgung 2,5 %, Miete 9.000 € (4,5 %), Verwaltung 600 €, Steuersatz 35 %, AfA 3 %.
Ergebnis: Solider Cashflow ab Jahr 1 leicht positiv, geringeres Zinsänderungsrisiko durch hohe Tilgung. EK-Rendite nach Steuer typisch 4–6 %. Geeignet für Investoren ab 55, die Kapital sichern wollen.
Szenario 2: Standard (Off-Market-Klassiker)
Kaufpreis 250.000 €, EK 20 %, Zins 4 %, Tilgung 2 %, Miete 11.250 € (4,5 %), Verwaltung 600 €, Steuersatz 42 %, AfA 5 %.
Ergebnis: Cashflow nach Steuer leicht positiv (~+150 € / Monat), starker Vermögensaufbau durch Tilgung, EK-Rendite ~ 8–10 %. Profil für Selbstständige und Geschäftsführer mit hohem Einkommen.
Szenario 3: Aggressiv-optimiert (Hebel + KfW + Sonder-AfA)
Kaufpreis 268.000 €, EK 18 %, Zins 2 % (KfW 298), Tilgung 2 %, Miete 12.060 € (4,5 %), Verwaltung 600 €, Steuersatz 45 %, AfA 6,25 %.
Ergebnis: Cashflow nach Steuer deutlich positiv, EK-Rendite kann 12–15 % erreichen. Voraussetzung: Bonität für KfW-Bewilligung und passendes Objekt mit Sondergutachten.
Mietrendite-Quick-Check
Wenn Sie die Schnellberechnung „lohnt sich das Investment grundsätzlich?" wollen, hilft eine Faustformel: Mietrendite × 100 = ungefähre EK-Rendite vor Steuer bei 25 % EK-Quote. Eine 4,5 %-Bruttomietrendite bedeutet also, dass Sie bei 25 % EK eine ungefähre EK-Rendite von 9 % vor Steuer erwarten dürfen – vorausgesetzt Zinsen liegen im Marktbereich.
Wer unter 3 % Mietrendite einsteigt, sollte sehr genau hinschauen: Selbst mit AfA-Hebel landet die EK-Rendite oft im einstelligen Bereich. Wer über 5 % bekommt, hat sehr wahrscheinlich ein schlechtes Standort- oder Betreiberprofil – Vorsicht. Der Sweet Spot liegt zwischen 3,8 % und 4,8 % – exakt das Spektrum, das wir in unseren Off-Market-Objekten sehen.
