Pflegemarkt Bayern: zweitgrößter Heimträger-Markt Deutschlands mit struktureller Lücke
Der bayerische Pflegemarkt ist – nach Nordrhein-Westfalen – der zweitgrößte Heim- und Pflegeapartmentmarkt Deutschlands. Aktuell betreiben rund 1.580 vollstationäre Pflegeeinrichtungen mit etwa 174.000 Plätzen den Bestand im Freistaat, die Auslastung liegt landesweit über 92 %. Während der Bedarf jährlich um rund 2,8 % steigt, kommt der Neubau nicht hinterher: Investitionsentscheidungen werden durch hohe Grundstücks- und Baukosten in den Metropolregionen gebremst, während gerade der ländliche Raum – insbesondere Niederbayern, die Oberpfalz und Mainfranken – unterversorgt bleibt. Genau in diesem Spannungsfeld zwischen großstädtischer Knappheit und ländlicher Versorgungslücke liegen die Bestandsobjekte in Elsendorf und Siegenburg, beide im Landkreis Kelheim, einer demografisch klassisch alternden Region mit überdurchschnittlichem Pflegegradanteil.
Bayern unterliegt mit dem Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG) einer eigenen Heimaufsicht – strenger als der Bundesstandard, aber gleichzeitig planbar für institutionelle Betreiber. Die Genehmigungsverfahren für Neubau und Erweiterung sind dadurch zwar aufwendig, schützen aber zugleich Bestandsobjekte vor Kapazitätskonkurrenz. Für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage in Bayern bedeutet das: Wer ein Apartment im Bestand erwirbt, kauft sich faktisch in einen regulatorisch geschützten Markt ein.
Demografische Entwicklung: Bayerns Alterungsdynamik im Bundesvergleich
Mit rund 13,4 Millionen Einwohnern (Stand 2026) ist Bayern das zweitbevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands. Der Anteil der Über-65-Jährigen liegt bei etwa 22,3 % und damit knapp unter dem Bundesschnitt – jedoch mit einer deutlich höheren Wachstumsdynamik. Bis 2040 wird dieser Anteil nach Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik (LfStat) auf rund 27 % steigen. Konkret bedeutet das: Die Zahl der Pflegebedürftigen klettert von heute rund 720.000 auf voraussichtlich 1,1 bis 1,15 Millionen Menschen im Jahr 2040 – ein Plus von über 50 % in nur 15 Jahren.
Innerhalb des Freistaats verteilt sich der Bedarf höchst ungleich. Die Metropolregionen München, Nürnberg und Augsburg verzeichnen zwar absolut hohe Bedarfszuwächse, erreichen aber durch Zuwanderung und Geburten einen relativ stabilen Bevölkerungsaufbau. Strukturschwächere Räume in Niederbayern (Lkr. Kelheim, Lkr. Regen, Lkr. Freyung-Grafenau), in Oberfranken (Lkr. Wunsiedel, Lkr. Hof) und im westlichen Mittelfranken altern dagegen im Doppelten der Geschwindigkeit. Für Pflegeimmobilien-Investoren ist diese regionale Entkopplung der entscheidende Datenpunkt: Während die Metropolen mit hohen Eintrittspreisen handeln, finden sich in den alternden ländlichen Lagen Objekte mit deutlich attraktiveren Cap Rates und gleichzeitig härteren Belegungsgarantien.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Bayerns Kaufkraft trägt private Pflegekosten
Bayern weist nach Hessen die zweithöchste Kaufkraft pro Kopf in Deutschland auf (rund 28.500 € / Jahr nach GfK-Erhebung). Für Pflegeimmobilien ist diese Kennzahl indirekt, aber belastbar relevant: Der Eigenanteil in stationärer Pflege liegt in Bayern bei rund 2.700 € pro Monat – ein Niveau, das eine entsprechend zahlungsfähige Klientel benötigt. Bayern liefert sie. Die Ausfallquote bei Eigenanteilszahlungen ist im Bundesvergleich deutlich unterdurchschnittlich, was die Bonität jedes bayerischen Pflegebetreibers stützt – inklusive Auvictum als Pachtnehmer in Elsendorf und Siegenburg.
Hinzu kommt die ausgeprägte Sparkassen- und Raiffeisenbank-Landschaft: Bayerische Banken behandeln Pflegeapartments aufgrund der Pachtlaufzeit von 20 Jahren wie Gewerbeobjekte mit garantiertem Mieter und finanzieren standardmäßig 80–100 % des Kaufpreises bei Investoren mit guter Bonität. Details zur Finanzierung erläutern wir im Finanzierungsratgeber.
Verfügbare Pflegeimmobilien in Bayern
Im aktuellen Off-Market-Bestand stehen zwei Objekte in Bayern – ein noch verfügbares und ein bereits platziertes Referenzobjekt, das wir für Vergleichs- und Bonitätszwecke transparent dokumentieren.
Elsendorf (Lkr. Kelheim, Niederbayern)
Das Pflegeapartment in Elsendorf ist eine spezialisierte Demenz-Einrichtung mit 44 Einheiten – einer der wenigen verfügbaren Bestände mit klarer Demenz-Profilierung. Die Lage am südlichen Rand des Hopfen-Anbaugebietes der Hallertau ist demografisch genau das beschriebene niederbayerische Profil: starke Alterung, dünne stationäre Versorgung, aber stabile Eigenanteilsfähigkeit. Mit 4,17 % AfA-Sondergutachten und Auvictum als Demenz-spezialisiertem Betreiber liegt der Investmentcase auf einer überdurchschnittlichen Steuer- und Belegungsperformance.
Siegenburg (Lkr. Kelheim, Niederbayern) – ausplatziert
Das Objekt in Siegenburg – nur rund 12 km nördlich von Elsendorf – wurde bereits vollständig an Investoren ausplatziert. Wir führen es transparent als Referenz: 59 Einheiten, 20-Jahres-Pacht mit Auvictum, 3,85 % AfA. Für Investoren, die Elsendorf evaluieren, ist Siegenburg der greifbare Vergleichsmaßstab – gleiche Region, gleicher Betreiber, vergleichbare Cashflow-Struktur und nachgewiesene Marktnachfrage durch volle Platzierung im Erstvermarktungsfenster.
Steuern & Förderungen für bayerische Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien-Investoren in Bayern profitieren von zwei Hebeln gleichzeitig: bundesweit nutzbaren Steuermechaniken und einer in Bayern besonders aktiven Bankenlandschaft. Für die Bestandsobjekte ergeben sich folgende Eckpunkte:
- AfA-Sondergutachten: Elsendorf 4,17 %, Siegenburg 3,85 % – beide deutlich über der linearen 3 %-AfA. Details zur Mechanik im Ratgeber zur degressiven AfA.
- KfW 298 für Neubauten mit KfW-40-Standard – nicht alle bayerischen Bestandsobjekte fallen darunter, aber die Konditionen sind für eligible Objekte attraktiv.
- Werbungskosten: Schuldzinsen, Hausgeld und Notar voll absetzbar.
- Kombinierbarkeit: Investoren mit Schwerpunkt Süddeutschland kombinieren Bayern häufig mit unseren Standorten in Baden-Württemberg und Hessen.
Die individuelle Steuerwirkung pro Objekt finden Sie in unserem Renditerechner und im Steuerleitfaden Steuern & Pflegeimmobilien.
Häufige Fragen zu Pflegeimmobilien in Bayern
Warum lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage in Bayern besonders?
Bayern verbindet eine überdurchschnittliche Kaufkraft mit einer der schnellsten Alterungsraten Süddeutschlands. Bis 2040 wird die Zahl der Pflegebedürftigen im Freistaat nach LfStat-Berechnungen auf rund 1,1 Mio. Menschen steigen, während die Heimkapazität schon heute regional nicht mehr ausreicht. Pflegeapartments in Bayern werden daher unmittelbar nach Fertigstellung belegt, der Pachtvertrag des Betreibers ist faktisch durch Wartelisten gestützt.
Wie hoch ist die Pflegelücke in Bayern bis 2030?
Nach den aktuellsten Berechnungen des Bayerischen Landesamts für Statistik und Forschungseinrichtungen wie dem Pflegereport 2025 fehlen in Bayern bis 2030 schätzungsweise 35.000 bis 45.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze. Die Lücke betrifft besonders strukturschwächere Landkreise in Niederbayern und der Oberpfalz – exakt dort, wo die beiden Bestandsobjekte Elsendorf und Siegenburg angesiedelt sind.
Welche steuerlichen Vorteile bieten bayerische Pflegeimmobilien speziell?
Beide bayerischen Bestandsobjekte verfügen über Sondergutachten zur AfA-Aufteilung – Elsendorf mit 4,17 % AfA, Siegenburg mit 3,85 % AfA. Damit liegt der jährliche Steuerschild deutlich über der linearen 3 %-AfA einer Standardwohnung. In Verbindung mit der Hebelfinanzierung über bayerische Volks- und Sparkassen, die Pflegeimmobilien aufgrund der Pachtbonität wie Gewerbeobjekte mit garantiertem Mieter behandeln, ergibt sich eine attraktive Eigenkapitalrendite.
Wer ist der Betreiber der bayerischen Pflegeimmobilien im Bestand?
Beide bayerischen Objekte werden von Auvictum betrieben – einem etablierten süddeutschen Pflegekonzernverbund mit Schwerpunkt auf Demenz- und Schwerstpflege. Auvictum verantwortet als alleiniger Pachtnehmer den 20-jährigen indexierten Mietvertrag, das Belegungsmanagement und die operative Substanzpflege. Die Bonitätsprüfung des Betreibers ist Bestandteil des Datenraums, der Investoren nach Erstgespräch ausgehändigt wird.
Kann ich die Pflegeimmobilie in Bayern auch selbst nutzen oder Angehörige unterbringen?
Ja. Als Eigentümer eines Pflegeapartments in Bayern haben Sie ein bevorzugtes Belegungsrecht – nicht zwingend im konkret erworbenen Apartment, aber im gesamten Verbund des Betreibers. Bei Auvictum bedeutet das Zugang zu den Standorten in Bayern und angrenzenden Bundesländern, wodurch das Belegungsrecht praktisch deutlich werthaltiger ist als bei einer Einzeleinrichtung.