Off-Market Immobilien Verfahren – Schritt für Schritt vom Profil zum Closing

Was Off-Market wirklich bedeutet

Der Begriff „Off-Market" wird in der Immobilienbranche inflationär verwendet – und oft missbraucht. Bei ImmoInvest Doll meint Off-Market eine konkrete Marktdefinition: Ein Objekt gilt als Off-Market, wenn es nicht auf öffentlichen Plattformen wie ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen vermarktet wird, sondern ausschließlich an einen geschlossenen Kreis vorqualifizierter Investoren kommuniziert wird.

Das hat handfeste Konsequenzen: Es gibt keine öffentliche Preisrecherche, keine Massenanfragen, keine Kaufinteressenten-Konkurrenz aus dem Privatsegment. Verkäufer und Bauträger nutzen dieses Modell, weil sie damit drei Dinge erreichen:

• Diskretion – z. B. wenn ein Family Office sein Portfolio neu strukturiert oder ein Bauträger Vorverkaufsquoten erfüllen muss, ohne öffentlich preislich zu signalisieren.
• Geschwindigkeit – ein vorqualifizierter Investor mit Eigenkapitalnachweis schließt schneller ab als eine Vielzahl unverbindlicher Anfragen.
• Verlässlichkeit – die Wahrscheinlichkeit, dass ein notarieller Termin platzt, liegt bei Off-Market-Verkäufen deutlich unter Marktdurchschnitt.

Bei Off-Market Immobilien finden Sie eine ausführliche Erklärung des Marktsegments. Unser Verfahren auf dieser Seite beschreibt, wie wir konkret arbeiten.

Wer profitiert von Off-Market

Nicht jeder Investor benötigt einen Off-Market Zugang – und nicht jeder qualifiziert sich dafür. Unser typischer Mandantenkreis:

• Vermögende Privatinvestoren (HNWIs) mit einem Anlagevolumen ab 250.000 Euro pro Objekt, oft auf der Suche nach 2–4 Objekten zur Portfoliodiversifikation.
• Family Offices, die ein professionelles, voll vermietetes Pflegeimmobilien-Cluster aufbauen wollen, mit Volumina im siebenstelligen Bereich.
• Mittelständische Unternehmer, die Liquidität aus Unternehmensverkäufen oder Ausschüttungen langfristig in Pflegeimmobilien umschichten.
• Akademiker im Hochlohnsegment (Ärzte, Anwälte, Steuerberater), die degressive AfA und Mietvertragsstabilität als Kombination suchen.
• Institutionelle Investoren mit Bedarf an strukturierten, voll vorgeprüften Tranchen.

Investoren mit Anlagebudgets unter 200.000 Euro sind bei uns ehrlicherweise nicht gut aufgehoben – nicht weil wir „arrogant" wären, sondern weil unsere Pipeline auf größere Tickets ausgelegt ist und kleinere Volumina anderswo besser bedient werden.

Der 6-Schritte-Prozess im Detail

So läuft ein typisches Off-Market Mandat bei ImmoInvest Doll ab:

1. Investorenprofil & NDA Tag 1 – Tag 3

   Erstgespräch (telefonisch oder vor Ort) zur Aufnahme Ihrer Anlagestrategie, Eigenkapitalstruktur, Renditeerwartung und steuerlichen Situation. Unterzeichnung einer beidseitigen Vertraulichkeitsvereinbarung – ohne diese zeigen wir keine Pipeline-Objekte.

2. Profilabgleich mit Pipeline Tag 3 – Tag 7

   Wir gleichen Ihr Profil mit den 17 aktiven Standorten unserer Off-Market Pipeline ab. Standortpräferenz, Förderfähigkeit (z. B. KfW 298), Renditeerwartung und Mietvertragslaufzeit fließen in die Vorauswahl ein. Sie erhalten ein kuratiertes Set passender Objekte.

3. Vertrauliche Objektpräsentation Tag 7 – Tag 14

   Persönliche Vorstellung der ausgewählten Objekte mit Exposé, Mietvertrag, Bauträger- und Betreiberprofil, Standortanalyse, Renditeberechnung. Vor-Ort-Termin auf Wunsch. Sie können in dieser Phase Fragen mit Ihrem Steuerberater und Finanzierer klären.

4. Due-Diligence-Begleitung Tag 14 – Tag 21

   Wir koordinieren die Prüfung der relevanten Unterlagen: Mietvertrag, Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Betreiberbonität, Heimaufsicht-Stellungnahme. Auf Wunsch arbeiten wir mit Ihrem Steuerberater zusammen und holen unabhängige Einschätzungen ein.

5. Notar & Closing Tag 21 – Tag 30

   Wir koordinieren den Notartermin, prüfen den Kaufvertragsentwurf gemeinsam mit Ihnen, begleiten Sie in die Beurkundung und übergeben am Closing-Tag alle relevanten Unterlagen. Falls notwendig, vermitteln wir an einen erfahrenen Immobilienjuristen.

6. After-Sales & Reinvestment ab Tag 30

   Nach Closing beginnt die laufende Betreuung: Sie erhalten quartalsweise Marktupdates, jährliche Reportings, Begleitung bei Mieterhöhungen und Indexanpassungen. Bei Bedarf bauen wir gemeinsam ein 2–4 Objekte umfassendes Portfolio auf.

Vorteile gegenüber öffentlichen Angeboten

Im direkten Vergleich zu klassischen Online-Plattformen ergeben sich für Off-Market Investoren handfeste Vorteile:

Häufige Fragen zum Verfahren

Was kostet das Verfahren den Investor?

Das Verfahren selbst – von Erstgespräch bis Profilabgleich – ist für Investoren kostenfrei. Unsere Provision wird im Erfolgsfall vom Bauträger bzw. vom Verkäufer getragen, ist objektgebunden und vorab transparent kommuniziert. Mehr Details finden Sie auf unserer Leistungs-Seite.

Wie schnell muss ich entscheiden?

Bei aktiv vermarkteten Pre-Listings sprechen wir typischerweise von 48–96 Stunden zwischen Erstpräsentation und „Reservierungsentscheidung". Im Anschluss bleibt Ihnen voller Spielraum für die Due-Diligence – nichts ist verbindlich, bevor der Notarvertrag unterschrieben ist.

Können auch Investoren ohne Off-Market Erfahrung mit Ihnen arbeiten?

Ja – Erstinvestoren sind ein Drittel unserer Mandanten. Wichtig sind klare Eckdaten: Eigenkapital von mindestens 80.000 Euro pro Objekt (oder Finanzierungsbestätigung), realistische Renditeerwartung und mittelfristiger Investmenthorizont (10+ Jahre). Mehr im Pflegeimmobilien-Guide.

Welche Standorte sind aktuell verfügbar?

Eine Live-Übersicht unserer aktuellen Pipeline finden Sie unter Aktuelle Objekte. Standortspezifische Übersichten gibt es z. B. für Niedersachsen, Bayern, NRW und Hessen.

Sie möchten unser Verfahren live erleben? Erfahren Sie mehr über uns, lesen Sie unsere Leistungen oder vereinbaren Sie direkt ein vertrauliches Erstgespräch.