Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage 2026: Marktlage und Renditerahmen
2026 markiert einen Wendepunkt am deutschen MFH-Markt. Nach der Korrekturphase 2022–2024, in der die Faktoren in B- und C-Lagen um 25–35 % gesunken sind, und der Stabilisierung 2025 entsteht 2026 erstmals seit 2021 wieder eine positive Cashflow-Differenz zwischen Mietrendite und Finanzierungskosten. Wer jetzt einsteigt, kauft auf einem Niveau, das in den 18 Monaten vorher kaum verhandelbar war – aber die Substanz- und Mieterprüfung ist kritischer denn je.
Wir konzentrieren unsere Vermittlung auf B-Lagen in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Sachsen mit Faktoren zwischen 14 und 20 (basierend auf nachhaltiger Jahresnettokaltmiete, nicht auf Spitzenmiete oder Mietspiegel-Obergrenze). Das entspricht Brutto-Cap-Rates von 5 % bis 6,5 %. Bei einer Hebelfinanzierung mit 30 % Eigenkapital und 3,8 % Sollzins ergibt sich daraus rechnerisch ein positiver Cashflow ab Tag 1 – sofern die Mieten realistisch und nicht „auf-frisiert" sind.
Warum MFH off-market: drei strukturelle Vorteile gegenüber Plattform-Listings
Mehrfamilienhäuser über Plattform-Listings (Immobilienscout24, Immowelt) zu erwerben, ist möglich – aber strukturell schlechter als ein Off-Market-Erwerb. Drei Gründe:
1. Preisdisziplin durch fehlenden Bieterwettstreit
Plattformlistings führen regelmäßig zu Bieterwettbewerben, in denen der ursprüngliche Listenpreis um 5–15 % überzahlt wird. Off-Market wird auf Faktor verhandelt – ohne Wettbewerbsdruck, mit dem Verkäufer in einer kontrollierten Diskussion über Substanz, Mieterstruktur und Vollzug.
2. Verkäuferqualität: warum off-market verkauft wird
Off-Market-Verkäufe haben einen klaren Grund: Erbschaftsabwicklung, Portfoliooptimierung, Liquiditätsgenerierung außerhalb von Mietererwartungen, oder eine bewusste Diskretion gegenüber dem Mieterbestand. Die Motivation des Verkäufers ist in der Regel nicht „möglichst hoher Preis", sondern „verlässlicher, diskreter Vollzug". Das ist die bessere Verhandlungsbasis.
3. Datenraum vor Markteintritt
Bei Off-Market arbeiten wir mit Datenraumzugang vor jedem Notartermin: Mietverträge, Mieterhistorie, Energieausweis, Abrechnungen 3 Jahre, Substanzgutachten, Nachvermietungsplan. Ein Plattform-Listing liefert in der ersten Phase 4 Fotos und einen Mietspiegel.
Unsere Auswahlkriterien für Mehrfamilienhäuser
Wir vermitteln nicht jeden MFH-Auftrag, der uns zugetragen wird. Vor der Vorlage an einen Käufer prüfen wir vier Kernkriterien:
- Substanzqualität: Baujahr, Sanierungsstand, energetischer Zustand (Hülle, Fenster, Heizung), GEG-Konformität bis 2030. Objekte mit erforderlicher Vollsanierung in den nächsten 5 Jahren werden nur unter expliziter Sanierungsstrategie vorgelegt.
- Mieterstruktur: Mietverteilung, Restlaufzeiten, Mietspiegel-Konformität, Quote indexierter vs. gestaffelter vs. unsanierter Mietverträge. Ein „theoretisch nachvermietbares" Objekt wird nur vorgelegt, wenn die Nachvermietungsstrategie real ist.
- Mikrolage: Pendler- und Demografie-Daten, Versorgungsinfrastruktur, Entwicklungspläne der Kommune. Fokus auf B-Lagen in wirtschaftlich stabilen Mittelzentren.
- Verkäuferseite: Beurkundungsfähigkeit (Erbenstatus, Insolvenzfreiheit), Klarheit über Übergabezustand, Bereitschaft zur Datenraum-Mitwirkung.
Renditeprofil-Vergleich: MFH versus vollgemanagte Pflegeimmobilie
| Kriterium | Mehrfamilienhaus | Pflegeimmobilie |
|---|---|---|
| Brutto-Cap-Rate | 5,0 – 6,5 % | 3,5 – 4,9 % |
| Mietvertragslaufzeit | 1 – 5 J. pro Mieter | 20 – 25 J. mit Generalpächter |
| Operatives Risiko | Vermieter, Verwaltung, Sanierung | Kein operatives Risiko |
| Drittverwendbarkeit | Hoch (klassischer Wohnungsmarkt) | Eingeschränkt (Spezialimmobilie) |
| Steuerliche AfA | 2 – 3 % linear (Bestand) | Bis 5 % degressiv (Neubau) |
| KfW-298-fähig | Nein (Bestand) / Ja (Neubau-Sanierung) | Ja bei KfW-40-Standard |
| Eigenkapital-Erfordernis | 25 – 35 % | 15 – 25 % |
Die Tabelle zeigt: MFH hat höhere Brutto-Renditen, dafür mehr operatives Risiko und höheren Eigenkapitaleinsatz. Eine Pflegeimmobilie ist die kalkulierbarere Wahl, ein MFH die renditestärkere bei aktivem Asset-Management. Vergleich vertieft auf Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.
Ablauf einer Off-Market-MFH-Anfrage bei ImmoInvest Doll
Schritt-für-Schritt-Prozess, den wir mit jedem Käufer durchlaufen:
- Profilierungsgespräch (45 Minuten): Anlageziel, Volumen, Region, Eigenkapitalstruktur, Steuerprofil, Halteziel.
- Vorlage 2–4 Optionen: Anonymisiertes Exposé pro Objekt mit Eckdaten, Cap Rate und Substanz-Score.
- NDA + Datenraumzugang: Vertrauliche Vorlage des kompletten Datenraums für die ausgewählten Objekte.
- Substanzbesichtigung: Vor-Ort-Termin mit Sachverständigem (extern, unabhängig von uns).
- Verhandlung & LOI: Letter of Intent mit den Eckpunkten Kaufpreis, Übergabe, Mängelliste.
- Notarvorbereitung & Beurkundung: Wir koordinieren Notar, Verkäuferseite, Bank und Käuferanwalt – typischerweise 4–6 Wochen ab LOI.
Ein typischer Gesamtdurchlauf liegt bei 6 bis 12 Wochen ab Erstgespräch bis zur Beurkundung – abhängig von Bankprozessen und Substanzprüfung.
Häufige Fragen zum MFH-Investment
Welche Volumengrößen vermitteln Sie?
Wir vermitteln MFH ab 2 Mio. € bis 25 Mio. €. Bei größeren Volumina (Portfolios, Single-Mandate) arbeiten wir mit Co-Mandaten und institutionellen Käufern.
Vermitteln Sie auch Sanierungsobjekte / Value-Add?
Ja, sofern die Sanierungsstrategie real und wirtschaftlich tragfähig ist. Reine Spekulationsobjekte ohne Sanierungsplan vermitteln wir nicht.
Welche Provision fällt an?
Käuferseitig marktüblich, abhängig vom Mandatsmodell und der Verkäuferseite. Konditionen werden im Profilierungsgespräch transparent vor Datenraumzugang vereinbart.
Vermitteln Sie auch Neubau-MFH?
Ja – siehe Neubau Kapitalanlage. Neubauten profitieren von 5 % degressiver AfA und KfW-298-Förderung, sind aber teurer im Faktor.
Steuerliche Optimierung: AfA-Aufteilung und Sanierungsabschreibungen beim MFH
Ein zentrales Element jeder MFH-Modellrechnung ist die saubere Aufteilung des Kaufpreises in Grund-und-Boden-Anteil und Gebäudeanteil. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Die übliche Daumenregel von 80 % Gebäudeanteil wird vom Finanzamt regelmäßig angegriffen und auf 70 % reduziert – mit erheblichen Folgen für die Modellrendite. Wir empfehlen daher die Beauftragung eines Sondergutachtens zur Kaufpreisaufteilung direkt im Anschluss an die Beurkundung. Kosten: 1.500–3.500 € pro Objekt; Hebel: bis zu 10 Prozentpunkte mehr abschreibungsfähiger Anteil über die Haltedauer.
Hinzu kommen anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Sanierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb, die 15 Prozent der Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer überschreiten, müssen aktiviert und abgeschrieben werden – sie sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Wer ein Sanierungsobjekt erwirbt, sollte diese Schwelle entweder bewusst überschreiten und mit linearer 3 %-AfA kalkulieren oder unter der Schwelle bleiben und Sanierungsausgaben sofort steuerlich nutzen. Beide Strategien sind sinnvoll, dürfen aber nicht im Mischbetrieb stattfinden.
Marktdaten 2026: warum B-Lagen die rationale Wahl sind
Die Renditedifferenz zwischen A- und B-Lagen hat sich 2025–2026 strukturell zementiert. In München, Hamburg oder Frankfurt liegen Cap Rates in soliden Bestandsobjekten zwischen 3,2 % und 4,2 % – nach Erwerbsnebenkosten und realistischer Bewirtschaftung ist der Cashflow regelmäßig negativ und der Investmentgewinn konzentriert sich auf die Wertsteigerung. In B-Lagen wie Hannover, Braunschweig, Münster, Kassel oder Magdeburg liegen Cap Rates zwischen 5,2 % und 6,5 % – ausreichend für positiven Cashflow ab Tag 1 bei moderater Hebelung.
Die häufige Sorge, B-Lagen seien strukturell weniger wertstabil, lässt sich empirisch nur eingeschränkt belegen. Mittelzentren mit positiver Bevölkerungsentwicklung, diversifizierter Wirtschaftsstruktur und stabilem Pendlerprofil zeigen über die letzten zehn Jahre eine moderate, aber stetige Wertsteigerung. Wir konzentrieren unsere Vermittlung explizit auf solche Mittelzentren – nicht auf C-Lagen mit Schrumpfungsdynamik.